「​土（tǔ）地增值稅」以下案（àn）例（lì）的土（tǔ）地（dì）增（zēng）值稅怎麽計（jì）算？

　　我是這麽（me）理（lǐ）解和計算的（de），請錯請指（zhǐ）正（zhèng）。題（tí）目（mù）中有（yǒu）三（sān）方（fāng）參與了土地（dì）交易（yì）。這裏我分別用甲乙丙代稱。共發生兩場交易。第一場交易：若（ruò）幹年前，甲向乙出（chū）讓市區內土地一塊，當時土地出讓（ràng）價格為（wéi）20萬/畝。甲可（kě）能應該繳稅（shuì），但是與乙（yǐ）無關,與第二場交易的稅也無關。

　　計算（suàn）土地增值稅的公式（shì）為：應納（nà）土地增值稅=增值額（é）×稅率

　　1、公（gōng）式中的“增（zēng）值額”為納稅人（rén）轉讓房地產所取得的收（shōu）入減除扣除項目金額後的餘（yú）額。

　　納稅人轉讓（ràng）房（fáng）地產所取得的收入，包括（kuò）貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土（tǔ）地使用權所支付（fù）的金額;

　　(2)開發土地的成本、費用（yòng）;

　　(3)新建房及配套設施的成本（běn）、費用（yòng），或者舊房（fáng）及建築（zhù）物的（de）評估（gū）價格;

　　(4)與轉讓房地產（chǎn）有關的稅金;

　　(5)財政部規定的其他（tā）扣除項目。

　　2、土（tǔ）地（dì）增（zēng）值（zhí）稅實（shí）行四級超（chāo）率累進稅（shuì）率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的（de）部分，稅（shuì）率為30%。

　　增（zēng）值額超（chāo）過（guò）扣除項目金額50%、未超（chāo）過扣除（chú）項目金額100%的部（bù）分，稅（shuì）率（lǜ）為40%。

　　增值額（é）超過扣除項目金額100%、未超過（guò）扣（kòu）除項目（mù）金（jīn）額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目（mù）金額200%的部分，稅率為60%。

　　上麵所列四級超率累進（jìn）稅率（lǜ），每級“增值額未（wèi）超過（guò）扣除項目金額”的比（bǐ）例，均包括本（běn）比例數。

　　納稅人計算土（tǔ）地增值稅時，也可用下列（liè）簡便（biàn）算法：

　　計算土（tǔ）地（dì）增值稅稅額，可按增值額乘（chéng）以（yǐ）適（shì）用（yòng）的稅率減去（qù）扣除項目金（jīn）額（é）乘以速算扣（kòu）除係數的簡便方法（fǎ）計算，具體公式如下（xià）：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額（é）50%

　　土地增值稅稅（shuì）額=增（zēng）值（zhí）額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未（wèi）超過100%的土地增值稅稅額（é）=增（zēng）值額（é）×40%-扣除（chú）項（xiàng）目金（jīn）額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額（é）100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣（kòu）除項目金額×15%

　　(四（sì）)增值（zhí）額（é）超過扣除項目金額200%

　　土（tǔ）地增（zēng）值稅（shuì）稅額=增（zēng）值（zhí）額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式（shì）中的5%，15%，35%為速算扣除係（xì）數。

　　例：某房地產開發（fā）公司出（chū）售（shòu）一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓（lóu）有關支出為（wéi）：支付地價款及各種費用1000萬元;房地（dì）產開（kāi）發成本3000萬（wàn）元（yuán）;

　　財務費用中的利（lì）息（xī）支出為500萬元(可按（àn）轉讓項（xiàng）目計算（suàn）分攤並提（tí）供金（jīn）融機構（gòu）證明)，但其中有50萬元屬加罰（fá）的利息;轉讓（ràng）環節繳納的有關稅費共計為555萬元;該（gāi）單位所在（zài）地政府規定的其他（tā）房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公（gōng）司（sī）應（yīng）納的土地增值稅。

　　答：(1)取得土地使用（yòng）權支付的（de）地價款及有關費用為（wéi）1000萬元

　　(2)房地產開發成本為3000萬（wàn）元（yuán）

　　(3)房地（dì）產開發費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允（yǔn）許扣除的稅費（fèi）為555萬（wàn）元

　　(5)從事房（fáng）地產開（kāi）發的納稅人加計扣（kòu）除20%

　　允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(8)增值（zhí）率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)應納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

　　乙（yǐ），也就是題目中（zhōng）的某（mǒu）房地（dì）產公司，在（zài）這若幹（gàn）年中間，在這塊土地上蓋了房子（zǐ）。第二場交易：現（xiàn）在，乙向丙以150萬/畝價的（de）格轉讓這（zhè）塊土地。房屋作為附著物送給了丙。在第二（èr）場交易中，乙，也就是題目中的某房地產公司，應該按照如下匯算清繳土地增值稅：

　　(1)轉（zhuǎn）讓總收入：100畝×150萬/畝=15000萬。

　　(5)取得（dé）土（tǔ）地使（shǐ）用權（quán）所支（zhī）付（fù）的金額：100畝×20萬/畝=2000萬;

　　(6)舊（jiù）物及建築物（wù）的評（píng）估（gū）價格：15000元（yuán）/平（píng）×100畝×667×0.4=26680平×3500元（yuán）/平=9338萬;(10.11.13)營業稅及附加：(15000萬-2000萬)×5.6%=728萬;(12)印花稅：15000萬×0.05%=7.5萬。

　　(4)扣除項目合計（jì）：2000萬+9338萬+728萬+7.5萬=12073.5萬（wàn）;(14)增值額=15000萬-12073.5萬=2926.5萬;

　　(15)增值額與扣除項目合（hé）計之比：2926.5萬÷12073.5萬（wàn）=24%。(16)查表（biǎo）得適用稅率為30%;所以（yǐ）：該房地產公司乙應繳（jiǎo）納土地（dì）增值稅=2926.5萬（wàn）×30%=877.5萬。該房（fáng）地產公司乙應繳納營業（yè）稅（shuì）及附加：(15000萬-2000萬)×5.6%=728萬;該房地產公司乙（yǐ）應（yīng）繳納印花（huā）稅：15000萬×0.05%=7.5萬。丙作為土地的受讓方，應該繳納契稅（shuì）：15000萬×5%=750萬。此外（wài），丙（bǐng）應該在產權證上貼（tiē）花，每（měi）證5元。計算方（fāng）法如下：